楼盘商铺之所以不卖，主要原因可以归纳为以下几点：
开发商规划不当：
许多开发商在建设商铺时并没有考虑好后期如何使用，导致商铺不符合商户的经营需求，商户难以适应，进而影响其商业价值。
市场租金价值低：
由于商户的商业价值无法实现，消费者不愿意去消费，或者商户认为使用价值率太低而不愿意支付高租金，导致投资回报率偏低，投资者因此对购买商铺失去兴趣。
炒作亏损严重：
过去几年，许多人炒作商铺导致亏损严重，甚至倾家荡产，这种高风险的投资方式使得人们对商铺投资持谨慎态度。
电商冲击：
随着网络购物的兴起，实体店受到严重冲击，导致很多商铺因无法吸引顾客而倒闭，投资者对商铺的信心减弱。
供过于求：
新建楼盘的商铺数量过多，导致市场供过于求，消费者选择有限，商铺难以出租或出售。
高运营成本：
实体店的运营成本较高，包括租金、水电费等，而电商平台的运营成本较低，导致很多实体店难以维持。
地段不佳：
很多商铺位于地段不佳的区域，人流稀少，难以吸引顾客，导致商铺出租和出售困难。
营销策略不当：
很多楼盘在销售商铺时没有采取有效的营销策略，仍然沿用住宅销售的套路，导致商铺销售困难。
经济环境变化：
物价飞涨和购房费用高昂使得人们更倾向于选择电商平台，实体市场缩减，进一步加剧了商铺销售的困难。
综上所述，楼盘商铺不卖的原因是多方面的，包括开发商规划不当、市场租金价值低、炒作亏损严重、电商冲击、供过于求、高运营成本、地段不佳、营销策略不当以及经济环境变化等。要改善这一状况，需要从多个角度出发，包括合理规划、降低租金、转变投资方式、优化营销策略等。
